ШТАТЫ. Рынок недвижимости в центре внимания. Роль нотариуса.

 
В последнее время инвестиционная привлекательность недвижимости в США снова растет. Да и вообще, сама страна, не смотря на кризисы, волнения и другие политические проблемы, всегда возрождается, словно сказочная птица Феникс, делая новый скачек роста и привлекая к себе очередные финансовые вливания и людей со всего мира. Говорят, что структура государства США продумана до такой степени, что исключает различные риски. Особенно, это касается островка мировой экономической стабильности - города Нью-Йорк, которому свойственна высокая ликвидность недвижимости. Я иногда совершаю в этот город бизнес и туристические визиты, и могу свидетельствовать, что это так, - здесь постоянно отмечается процесс нового строительства, как на Манхэттене, так и в Бруклине.



Если говорить в целом, то мои впечатления от США можно назвать неоднозначными. Это страна настолько велика и разнообразна, что, наверное, мерять все под одну гребенку не стоит. Я была в нескольких городах, и в каждом из них получала разные эмоции. Нью-Йорк встречает почти всегда, а особенно зимой, бесконечными очередями на паспортном контроле, стоя в которых, начинаешь уже жалеть о приезде. Здесь есть много чего интересного, и на любой вкус, но в целом атмосфера напоминает мне разгар биржевого дня на Уолл-Стрит. Очень много людей, все куда-то спешат, в ресторанах стоит постоянный гул от громкого общения, в магазинах толпы, выметающие с прилавков все подряд. И конечно, обязательно стоит упомянуть самобытный Брайтон, где историй для Задорнова хоть отбавляй. Начиная с сушки "тараньки" в ванной шикарного пентхауза, и заканчивая ношением сумок Шанель в пакете для мусора (чтобы не украли). Видела своими глазами, честное слово :)

И так, не смотря на прогнозируемое сезонное падение, январские индексы цен на американскую недвижимость превысили прошлогодние. Связан рост с удешевлением ипотечного кредитования.

Законодательно, для граждан Украины и России нет никаких ограничений на приобретение дома или квартиры в США – загранпаспорт и деньги на счету в банке. Право на владение недвижимостью защищено законом. Время сейчас очень даже подходящее. Цены достигли своего минимума и начинают потихоньку расти.

О ликвидности такого вложения не стоит особо распространяться. При теперешних минимальных ценах, в будущем, можно будет продать квартиру с существенной маржей. Начать бизнес, сдавая жилье в найм, – всегда считалось выгодным делом в Америке. Но на такую деятельность нужна лицензия, причем, для каждого штата отдельная. Доход от аренды облагается серьезным налогом 30%, от которого можно уйти, списав прибыль на различные затраты по содержанию недвижимости.

При покупке недвижимости следует помнить и остерегаться нескольких моментов. Самое главное, американские банки очень плохо кредитуют иностранцев, а если и кредитуют, то перечень документов потребуют бесконечный и стартовый взнос может начинаться от 50% стоимости. Следующее, опасайтесь риэлтерских контор, не соглашайтесь вносить какие-то авансы, потому что вернуть эти деньги вряд ли получится. Купить «из рук» не удастся.

При оформлении сделки не надейтесь, что нотариус с удовольствием будет знакомить вас со всеми нюансами, подводными камнями и мелями. Американские нотариус лишь засвидетельствуют факт подписания сторонами сделки в определенное время и в определенном месте. А чтобы обезопасить себя от мошенников, следует заказать у квалифицированного юриста изучение всей истории объекта покупки или аренды, все возможные отягощения, которые могут в будущем наделать вам ненужных проблем.

Чем США, безусловно, интересны и тем самым сложны в плане единого подхода к нотариальному заверению, так это различиями в законах конкретных штатов. В некоторых, роль нотариуса принижена до невозможного минимума, а в некоторых по авторитетности превышает общепринятый statusquo. Но общий фон остается неизменным: американский нотариус – это всего лишь свидетель при волеизъявлении сторон.

Конкретнее. Во всех штатах США, кроме Флориды и Алабамы, нотариусами именуются так называемые публичные нотариусы (notaries public), которые не являются юристами по профессии (!). "Нотариально заверенные" документы их подписью не могут априори быть доказательствами в судах и государственных органах, потому что штамп notary public не удостоверяет легальности документа, а всего лишь свидетельствует, что именно вы подписали документ. В большинстве штатов каждый желающий гражданин старше 18 лет может стать публичным нотариусом, сдав несложный тест. Следует быть внимательным! Надежнее удостоверять все документы латинским нотариусом США (civil-law notary), а не публичным нотариусом (notary public). Это действительно неприятная и непонятная для нашего гражданина путаница.

Помимо привлекательности и простоты приобретения недвижимости, американское общество приготовило достаточно высокое налогообложение (!). Сама покупка, естественно, налогом не облагается, исключением является недвижимость в Нью-Йорке стоимостью свыше $1 млн., за которую необходимо будет доплатить 1%. Если покупать новую квартиру, то придется заплатить: налог на передачу собственности в Нью-Йорке, который составляет 1% для собственности ниже $499,999 и 1.425% - выше $499,999. Другой налог, также уплачиваемый штату Нью-Йорк, – это налог на передачу собственности в штате Нью-Йорк, который составляет 0.4% от продажной цены. Плюс придется оплачивать услуги адвоката продавца, стоимость которых обычно составляет от $1,500 до $2,000. И вдобавок ко всему, помимо обязательной страховки и коммунальных платежей тут действует ежегодный налог на недвижимость, который составляет 11,5% от оценочной стоимости недвижимости и уплачивается раз в год. Следует отметить, что в «Большом яблоке» самая высокая ставка налога на недвижимость, а вот в среднем по стране этот налог колеблется в пределах 2%.

Если сравнивать, например, с украинскими налогами на недвижимость, то с 15 апреля в родной стране вводятся новые правила. Правда, здесь они далеко не такие «денежные», как в США. Министерство доходов и сборов определило, что владельцы квартир площадью больше 120 кв. м будут платить 300 грн налога, а домов площадью 250 кв. м и более - 800 грн. Кроме того, за каждый квадратный метр сверх льготной площади для квартир жилой площадью от 120 до 240 кв. м и жилых домов жилой площадью от 250 до 500 кв. м выплата составит 1% минимальной зарплаты, установленной на 1 января текущего года.

***

И еще одно замечание для тех, кто мечтает с покупкой недвижимости стать гражданином США. Придется разочароваться, так как недвижимость даже не гарантирует получение вида на жительство, но может быть дополнительным аргументом в вашу пользу, при получении въездной визы. Однако известно, что покупка коммерческой недвижимости стоимостью от $500000 и выше в некоторых американских городах может облегчить получение GreenCard. При этом все члены семьи такого покупателя могут вполне рассчитывать тоже поселиться в США.